Peu importe depuis combien de temps vous êtes impliqué dans la propriété, il y a toujours des leçons à tirer. C’est l’un des meilleurs aspects de l’implication dans l’immobilier. J’apprends toujours des marchés immobiliers car ils sont si dynamiques que vous ne «résolvez jamais le puzzle». Le puzzle est toujours remanié devant vous dès que vous pensez l’avoir résolu.
Certains investisseurs immobiliers se sont très bien comportés. Alors beaucoup n’ont pas été aussi performants qu’ils l’auraient souhaité. Quelles leçons pouvons-nous tirer en 2020 pour rendre notre parcours d’investissement plus fluide en 2021.
C’est la question que j’ai posée à 8 experts d’immobilier, voici leurs réponses:
1. La seule certitude est le changement
Kate Forbes, est la directrice nationale de la stratégie immobilière chez Métropole. Elle souligne que la seule certitude que nous avons est que les règles continueront de changer.
L’année dernière, lorsqu’on m’a posé la même question, ma réponse était que la seule certitude que nous ayons est que tout va changer. Et c’est vrai en 2020. Nous n’avons aucune idée de ce que l’avenir nous réserve. Donc face à cela, nous ne pouvons qu’espérer le meilleur, mais planifier le pire.
Alors que nous sortions de la tempête de 2020, j’étais extrêmement reconnaissant pour l’assurance. Mais pas le genre d’assurance auquel vous pensez probablement.
Laisse-moi expliquer…
Premièrement, j’avais un tampon financier pour me soutenir. Les choses vont sûrement mal tourner et elles sont généralement hors de votre contrôle. Assurez-vous que vous avez correctement provisionné pour cela et que votre portefeuille ne devienne pas la victime d’un échec de ne pas avoir de coussins financiers adéquats.
Deuxièmement, j’avais des actifs de qualité, donc j’étais en sécurité en sachant que si jamais je devais vendre l’un de mes investissements, il y aurait une forte demande du marché pour mes propriétés.
Des propriétés de qualité, situées dans des emplacements souhaitables, non seulement soutenaient la valeur du portefeuille immobilier, mais signifiaient également que j’avais des locataires qui étaient également capables de résister à la tempête et étaient motivés à rester plutôt que de chercher à profiter des loyers plus bas qui étaient abondamment. annoncé.
Il s’est avéré que je n’avais pas besoin de mon tampon mais l’avoir là-bas signifiait que je pouvais non seulement dormir la nuit, mais que j’étais également capable de me positionner pour mon prochain achat et de saisir les opportunités qui se présentaient.
2. Avoir un plan
Brett Warren, c’est le directeur de Metropole Properties basé à Brisbane. Il a souligné l’importance de commencer par la fin en ayant un plan.
Il explique:
La principale raison pour laquelle je vois des investisseurs immobiliers échouer est qu’ils ne savent pas exactement ce qu’ils veulent réaliser. En plus ils n’ont pas de plan en place pour y parvenir.
D’un autre côté, les investisseurs très prospères que je rencontre ont une idée précise de ce qu’ils veulent être à plus long terme. Puis le décomposent en délais gérables et s’enregistrent régulièrement pour s’assurer qu’ils sont sur la bonne voie.
Fait intéressant, je n’ai appris que récemment qu’un avion est hors de sa trajectoire 90% du temps et que le pilote est celui qui s’enregistre continuellement et ramène l’avion sur la bonne voie pour atteindre sa destination finale.
La majorité des investisseurs ont une stratégie d’achat et d’espoir, ils achètent quelque chose et espèrent que cela leur donnera une sorte d’indépendance financière.
Ils ne savent pas exactement ce qu’ils s’efforcent de réaliser et évaluent rarement les performances de leurs propriétés.
Étant les pilotes de leur avenir, si nous utilisions l’analogie de l’avion, ils n’atteindraient jamais leur destination finale.
Mon conseil pour 2021 est d’avoir un plan d’investissement immobilier stratégique bien pensé. Ne le laissez pas au hasard.
De cette façon, vous apportez votre avenir dans le présent et faites quelque chose à ce sujet.
3. Minimisez vos risques afin de maximiser vos rendements
Ken Raiss C.P.A. C’est le directeur de Metropole Wealth Advisory. Il suggère que l’investissement stratégique consiste à réduire le risque pour maximiser les rendements.
Raiss dit:
La leçon de cette année n’est pas nouvelle. Alors que les investisseurs stratégiques structurent leurs achats pour protéger leurs actifs et maximiser leurs flux de trésorerie. De plus, la plupart des investisseurs ne se demandent pas vraiment quelle entité devrait posséder leurs propriétés. L’immobilier étant une affaire de longue haleine, le nom sous lequel vous achetez votre investissement immobilier peut avoir des ramifications importantes lorsqu’il s’agit de gérer les flux de trésorerie futurs ou lorsqu’il est temps de vendre.
L’utilisation correcte d’une fiducie appropriée pour posséder votre propriété pourrait vous donner de la flexibilité, améliorer vos résultats fiscaux et vous permettre de gérer efficacement les changements de votre situation personnelle.
Au fur et à mesure que votre situation de vie change, que vous soyez un employé junior ou un propriétaire d’entreprise, vous vous engagez intrinsèquement dans une voie plus litigieuse, il est donc logique de mettre en place les structures appropriées pour minimiser vos risques dès le début.
Mon conseil d’investissement pour 20201 est de revoir vos affaires en vue de minimiser vos risques.
Par exemple:
- Disposez-vous de coussins financiers suffisants?
- Avez-vous un testament ou une procuration?
- Avez-vous une assurance vie et protection du revenu suffisante?
- Vos actifs sont-ils détenus au bon nom?
Saviez-vous que la valeur nette des actifs détenus en votre propre nom peut être protégée contre les litiges personnels sans qu’il soit nécessaire de transférer la propriété, ce qui entraînerait à la fois une taxe sur les plus-values et des droits de timbre? Ces stratégies ne nécessitent pas de changement de titre ou de refinancement et sont relativement simples et rentables.
4. N’essayez pas de chronométrer le marché
Robert Chandra, Senior Property Strategist chez Metropole Sydney explique que même s’ils sont armés de toutes les recherches disponibles à l’ère de l’information d’aujourd’hui, les économistes ne semblent jamais s’accorder sur la direction de nos marchés immobiliers et se trompent généralement sur leurs prévisions.
Vous voyez… les mouvements du marché sont loin d’être une science exacte.
Ce ne sont pas seulement les fondamentaux (qui sont relativement faciles à quantifier) qui font bouger les marchés.
Le sentiment des investisseurs est un facteur primordial que les experts ont du mal à quantifier.
Et si vous y réfléchissez bien, le haut et le bas du marché ne sont en réalité qu’un ou deux jours ou semaines ou mois dans le cycle.
Si vous achetez les bons actifs de bonne qualité, le temps passé sur le marché est beaucoup plus important que le timing du marché.
5. Surveillez la performance de vos investissements.
Rita Thomas, Senior Property Strategist chez Metropole Properties Melbourne, affirme qu’une erreur courante commise par les nombreux investisseurs est qu’ils continuent de détenir des actifs sous-performants.
Ils sont soit émotionnellement liés à leur propriété, soit ont la conviction, qui est en fait un «espoir», que la propriété fonctionnera mieux dans le futur.
Dans de nombreux cas, il est clairement évident que les propriétés ne surperformeront pas à long terme, car elles se situent dans des emplacements secondaires où il est peu probable qu’il y ait une croissance économique significative, ce qui signifie une faible croissance des emplois ou des salaires.
Si vous déteniez un actif de 600 000 $ et qu’il a augmenté de 2,0% sur un an, votre base d’actifs n’aurait augmenté que de 12 000 $.
Si vous aviez acheté un actif dans un emplacement supérieur qui avait augmenté de 5% par an, sa valeur aurait augmenté de 30 000 $.
Bien que la différence ne semble pas beaucoup, cette croissance du capital supérieure et le loyer supplémentaire que vous auriez obtenu continueraient de s’accumuler dans les années à venir et, à leur tour, vous offriraient beaucoup plus d’options pour accroître plus rapidement votre base d’actifs.
Certains investisseurs font l’erreur de penser à quel point il est sous-performant car cela ne leur coûte rien, alors que c’est clairement le cas – il y a clairement un coût d’opportunité important.
Mon plus gros conseil pour 2021 serait de faire appel à un stratège immobilier indépendant pour vous aider à évaluer les performances de votre portefeuille.
En regardant vos investissements comme une entreprise, ils peuvent voir des opportunités que vous avez manquées ou vous donner des conseils sur les propriétés sous-performantes à céder, vous permettant d’acquérir des propriétés plus performantes.
6. Devenez un investisseur sans frontières
Leanne Jopson est la directrice nationale de la gestion immobilière chez Métropole vous suggère de regarder au-delà de votre arrière-cour lors de l’achat d’une propriété.
Elle dit:
L’Australie se compose de nombreux marchés immobiliers, qui ne se synchronisent pas toujours. Ils ont chacun leur propre cycle.
Il suffit de regarder la variance significative des différents marchés immobiliers en 2020 – les valeurs chutaient sur un marché et augmentaient sur un autre.
Investir dans une ville autre que la vôtre peut être un moyen judicieux de répartir le risque sur plusieurs marchés.
Au fil des ans, je suis tombé sur un grand nombre d’investisseurs qui achètent strictement dans leur propre État parce que c’est dans leur zone de confort, plutôt que parce que l’investissement est judicieux, souvent à leur détriment.
D’autre part, les investisseurs qui ont des portefeuilles immobiliers diversifiés ont profité du fait que différentes capitales avaient chacune leur propre journée au soleil. Alors que leurs cycles culminaient à des moments différents.
L’un des avantages de cette stratégie diversifiée est que vous disposez toujours d’une ou deux propriétés dont la valeur augmente fortement. Ceci vous permet d’approcher les banques pour plus de financement.
Vous pouvez également bénéficier de payer moins de taxe foncière car l’achat dans un autre État vous exposera à un nouveau seuil de taxe foncière
7. Nos marchés d’immobilier sont fragmentés
Greg Hankinson, directeur de Metropole Constructions, a de nouveau rappelé à quel point nos marchés immobiliers sont fragmentés.
Il dit:
On a beaucoup parlé de la baisse des valeurs à Sydney et à Melbourne au milieu de l’année dernière, mais il faut se rappeler que dans chaque État, il existe plusieurs marchés immobiliers, définis par la géographie, le prix et le type de propriété, chacun à leur stade des cycles de propriété.
Pourtant, la plupart des rapports généralisent sur «le marché immobilier de Melbourne» ou «le marché de Brisbane», mais toutes les propriétés ne sont pas les mêmes et on ne peut pas compter sur la marée montante pour lever tous les navires.
Une sélection rigoureuse des propriétés est essentielle au succès de l’investissement.
Mon conseil pour 2021 n’est pas d’attendre que le marché fasse le gros du travail, mais de «fabriquer» votre propre croissance de capital en ajoutant de la valeur à vos propriétés par le biais de rénovations ou de développement. »
8. L’investissement immobilier est un jeu de finance
Il a été rappelé à Bryce Yardney, directeur de Metropole Projects, que l’investissement immobilier est un jeu de la finance avec un peu d’immobilier jeté au milieu. Cela a été confirmé au cours des dernières années, car l’environnement des prêts a constamment évolué, affectant la capacité d’emprunt des propriétaires et des investisseurs. Il y a quelques années, les règles du jeu ont considérablement changé, ce qui a rendu de plus en plus difficile l’obtention de financement, même avec une bonne facilité de service et des fonds propres importants.
Mais plus récemment, la baisse des taux d’intérêt et l’appétit croissant des banques pour les nouveaux prêts ont stimulé le marché immobilier.
Les changements suggérés qui devraient assouplir les restrictions sur les prêts bancaires en mars de cette année augmenteront la capacité d’emprunt de la plupart des investisseurs immobiliers et des acheteurs de maison et pousseront à nouveau le marché immobilier vers l’avant.
Qu’allez-vous faire maintenant que vous avez appris ces leçons?
Il est maintenant temps de passer à l’action et de se définir pour les opportunités qui se présenteront dans l’immobilier cette année.
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